Hogyan vásároljunk jelzálogjoggal terhelt ingatlant?

Oszd meg másokkal!

Desktop

Ingatlanközvetítőként gyakran tapasztaljuk, hogy az ingatlant vásárolni szándékozók egy része bizalmatlan a jelzálogjoggal terhelt ingatlanokat illetően. Az természetes követelmény, hogy vásárlás követően a kiválasztott ingatlan per-, teher- és igénymentes legyen, a jövőbeni tulajdonost és a vásárolt ingatlant semmi ne terhelje.

Az ingatlanpiacon lévő és eladásra kínált lakásokat, családi házakat sok esetben – elsősorban azok megvételével, vagy építésével összefüggésben – a banki kölcsön biztosítékaként jelzálogjog, esetenként ennek biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom terheli. Ez az esetek döntő többségében nem akadályozza meg a vásárlást, de az értékesítés során mindenképpen indokolt a körültekintő eljárás, alkalmanként a jelzálogjogosult pénzintézettel való együttműködés is. A jogszerűséget és az ügylet tisztaságát az adásvételi szerződést elkészítő ügyvéd garantálja, akinek az ügylet során mindkét felet képviselnie kell.

Önmagában a jelzálogjog általában nem akadályozza meg egy ingatlan megvásárlását, ha egyébként a felek a vétel legfontosabb kérdéseiben már egyezségre jutottak. Vannak ugyanakkor olyan esetek, amikor a jogi és pénzügyi körülmények precíz tisztázása és egyeztetése nélkülözhetetlen a bizalom és biztonság megteremtéséhez. Ebben a közreműködő ügyvéden kívül a felek segítségére lehet az ingatlan forgalmazásban és közvetítésben jártas és felkészült szakember is.

A vásárlás során a jelzálogjog semmilyen problémát nem okoz akkor, ha az eladók saját forrásból már az ügylet során, szerződésben vállalt kötelezettségként töröltetik azt és így végső soron a tehermentes ingatlan az adásvétel tárgya. Gyakori viszont, hogy az ingatlant terhelő banki kölcsönt az eladók csak a vételárból, vagy annak egy részéből akarják vagy tudják kifizetni. Más megoldás nem lévén, ilyen esetben az eladók általában azt igénylik, hogy a vételár egy része – esetleg nagyobb része – megfizetésre kerüljön még a jelzálogjog levétele előtt, hiszen e nélkül az ingatlant nem tudják tehermentesíteni. Azzal viszont tisztában kell lenni, hogy ha erre a vevők nem hajlandók, akkor az adásvétel nem jön létre.

Az egyébként árban, tulajdonságaiban és színvonalában megfelelő ingatlan megvásárlására csak a felek együttműködésével kerülhet sor, úgy, hogy a bizalmon kívül a garanciák is adottak legyenek. Gyakori, hogy az adásvételi szerződésben leírtak szerint a vevők az eladók felé történő teljesítéssel oldják meg a kérdést, abban bízva, hogy minden a szerződés szerint fog történni, és a vételár egy része az adósság kiegyenlítését szolgálja. Biztonságosabb módja ennek az, ha a pénzmozgás ügyvédi letéten keresztül történik. Ebben az esetben letétkezelő ügyvéd a vele kötött szerződés szerint jár el, nevezetesen a vevők a nála elhelyezett vételárból, vagy vételár részletből teljesítenek a jelzálogjogosult (pénzintézet) felé, továbbá eljár a törléssel kapcsolatban a hitelező banknál, illetve a földhivatalnál is.

Szokásos körülmény, hogy a szerződéskötéskor ügyvédi letétbe kerül a tulajdonjog átruházásához a hozzájáruló nyilatkozat is, mert ez is egyfajta biztosítéka annak, hogy a teljes vételár kifizetése esetén a vevők tulajdonjoga az eljáró ügyvéd közreműködésével a tulajdoni lapra bejegyzésre kerüljön. Jelzálogjoggal terhelt ingatlan esetében az eladóknak figyelemmel kell lenniük a pénzintézettel kötött hitel-, illetve jelzálogszerződésben foglaltakra is. Lehet például olyan kikötés, hogy a terhelt ingatlannal kapcsolatos ügylethez a hitelnyújtó bank előzetes hozzájárulása is szükséges. A gyakorlatban a kölcsön még fennmaradó részének visszafizetése, az ezzel kapcsolatos hitelszerződések módosítása nem ütközik akadályokba, azaz a jelzálogjogosult bank nem térhet ki az adott ingatlan tehermentesítése elől.

Jelzálogjoggal terhelt ingatlan értékesítésekor az ügylet időpontjában fennálló banki követelést – annak hiánytalan kiegyenlítése miatt – a hitelnyújtóval egyeztetni kell. Ez egyértelművé teszi a vevő felé is, hogy mekkora összeggel kell megfinanszíroznia a tehermentesítést.

Mint ismert, a korábbi évekhez képest kevesebben vállalnak és kevesebben is kapnak hitelt lakásvásárlásra, de az ügyletek egy része ma is hitelfelvétellel párosul. Általában a hitelnyújtó pénzintézet ragaszkodik ahhoz, hogy a hitel folyósítását megelőzően a kölcsön összegével és járulékaival terhelendő ingatlan tehermentes legyen.

Előfordul az is, hogy a vevők pénzügyi lehetőségei miatt a rendelkezésükre álló összeg nem elégséges a vásárolni kívánt ingatlant terhelő jelzálogjog törléséhez, azaz a vétel tárgyát képező ingatlan tehermentesítéséhez. Ebben az esetben az önrészen felül igényelt hitel egy részét is a tehermentesítésre kell fordítani. Ismert, hogy a bank a hitel folyósítását az önrész igazolt megfizetése után eszközli akkor, ha a folyósítás feltételei, köztük a tehermentesítés ezt lehetővé teszi. Ilyenkor az eladók és a vevők bankjai közti együttműködés teszi lehetővé teszi az adásvételt. Az eladóknak hitelt nyújtó, jelzálogjogosult bank nyilatkozatában foglaltak alapján, a vevőknek hitelt nyújtó bank pénzügyi teljesítése által realizálható az adásvétel. Az eladók kötelezettsége tehát, hogy a hitelt nyújtó bankjukkal tisztázzák az eljárás menetét és okirati követelményeit, másrészről a vevőknek az igényelt hitellel kapcsolatban előminősítést célszerű elvégeztetni. Ügylet akkor jön létre, ha a vevők bankja az adott ingatlan megvételére hitelt ad úgy, hogy az eladók bankjától a jelzálogjog levételének feltételeiről nyilatkozattal bír. A vevők hitelével kapcsolatos előminősítés ugyan még nem hitelbírálat, de mégis eligazít, hogy a benyújtott információk alapján a vevők hitelképesek-e. Célszerűnek látszik ilyenkor adásvételi előszerződést kötni, ami az ügyletben résztvevő bankok számára is megfelelő információval szolgál a jogi és pénzügyi részletekről is. Ha a bankok előzetes álláspontja megfelelő biztosítékot jelent, akkor a végleges szerződés is megköthető. Ebben az esetben is célszerű a pénzek mozgását ügyvédi letéten keresztül intézni. Miután az előminősítés nem hitelbírálat, ajánlott a foglaló összegének olyan minősítése, amely a feleken kívül álló okok miatt előlegnek számít, az adásvételi szerződés meghiúsulás esetén pedig a foglaló a vevőknek visszajár.

A 2008. előtt vásárolt ingatlanok nagy része jelzálogjoggal terhelt, „köszönhetően” a kedvező hitelkonstrukcióknak és a hitelkínálati aktivitásnak. Az előzőekben vázlatosan ismertetett és tipikusnak mondhatókon kívül további esetek is lehetségesek. Előfordul például, hogy az eladásra felkínált ingatlan kevesebbet ér, mint a hitelintézetnek az ingatlannal kapcsolatos követelése. Szintén sajátos eljárást igényel az, ha végrehajtási joggal terhelt ingatlant kínálnak fel eladásra. Az ezekkel összefüggő tapasztalataink alapján, az általunk javasolt jogszerű eljárással következő írásainkban fogunk foglalkozni a blogunkon, amennyiben érdeklődik a téma iránt, térjen vissza rendszeresen oldalunkra.

Hegyi András

AnDeZ Ingatlaniroda

A tartalom a hirdetés után folytatódik
Desktop, Mobil
Mobil
Mit szólsz hozzá?
Hirdetés
Desktop

Hirdess nálunk!

Szeretnéd, ha a kerület lakói tudnának szolgáltatásaidról, termékeidről, boltodról, vendéglátó-helyedről? Hirdess nálunk! Meglásd, egyáltalán nem drága – és megéri. A részletekért kattints ide!

Legyél a szerzőnk!

Rendszeresen írnál a környéked eseményeiről, boltjairól, kocsmáiról, kulturális programjairól, utcáiról és játszótereiről? Ne habozz, vedd föl velünk a kapcsolatot!

Hol-mi toplista

Helyi közösségek a Facebookon

Partnerek